El artículo 605 del Código Civil, establece, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Inscribir la propiedad o titularidad de un inmueble en el Registro es un hecho voluntario, es decir, podemos anotar nuestros derechos, o no, a nuestra libre elección, excepto si se necesita financiación para adquirir una propiedad, ya que si queremos obtener una hipoteca, tendremos que inscribir obligatoriamente.
Entonces, si no es obligatoria la inscripción, ¿Para qué sirve, el Registro de la Propiedad?
a) Para dar publicidad al dominio y de sus gravámenes. Desde el punto de vista del comprador, es importante que esté inscrita la finca que se quiere comprar y desde aquí, no aconsejamos comprar ninguna propiedad que previamente no esté inscrita en el Registro, o en su defecto, que de la que estemos seguros tras el asesoramiento pertinente que no nos va a plantear problemas para que lo adquirido tenga acceso al mismo, a través de los distintos procedimientos inmatriculadores, previstos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. El trabajo del abogado a este respecto ha de ser minucioso, puesto que en la práctica, nos podemos encontrar con situaciones muy complicadas.
Por lo que, si se decide a comprar una propiedad, lo primero que hay que hacer es consultar el Registro. Para esto basta la petición, en principio, de una Nota Simple. En dicha Nota constara si el inmueble está inscrito, quien es el dueño,y si hay cargas, o gravámenes; como pudieran ser anotaciones de embargos, hipotecas, etc. Esto nos proporcionará la seguridad jurídica de que lo que queríamos comprar es verdaderamente lo que estamos comprando, evitando problemas a futuro.
Y ello, porque lo que anotado en el Registro goza de la PRESUNCION DEL EXACTITUD REGISTRAL, lo que se traduce en que,q a todos los efectos legales, se presumirá que lo inscrito en el Registro de la Propiedad existe y pertenece a la persona que lo tiene anotado exactamente como figura en el asiento correspondiente.
Por lo que, en caso de discordancia entre la realidad registral y la extra registral, el titular del inmueble anotado en el Registro, ante los Tribunales, puede hacer valer su derecho frente a quien lo perturbe o lo discuta.
b) Para estar protegidos, en virtud, del PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL.
Este principio hipotecario es la máxima expresión de la eficacia de la inscripción en el Registro, por el cual se protege a quien confía en los datos que constan publicados en el mismo, constituyendo una presunción iuris et de iure, lo que significa que es una imposición legal que no admite prueba en contrario.
Su regulación se encuentra los artículos 32 de la Ley Hipotecaria (que reproduce lo dispuesto en el artículo 606 del Código Civil) y el 34 de la citada Ley.
Veamos que dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, para quien adquiere, por distintos medios, compraventa, adjudicación en una ejecución forzosa etc., goce de la protección Registral.
1) Tiene que adquirir de una persona que en el Registro aparezca como dueño, o con facultad expresamente reconocida para transmitir.
2) Que adquiera a titulo oneroso. Con lo que se excluyen las donaciones y demás negocios jurídicos a título gratuito.
3) Que adquiera de buena fe. Existe la presunción iuris tamtun de buena fe, es decir, se presume siempre, salvo prueba en contrario.
4) Que quien adquiera, inscriba a su vez, su derecho en el Registro de la Propiedad.
Cumpliendo, todos estos requisitos, aparece la figura del tercero hipotecario protegido por el Registro.
Por lo que, tal como y establece el citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el tercero hipotecario, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La otra vertiente, de la protección al tercero hipotecario, se encuentran en los citados artículos 606 del Código Civil y el 32 de la Ley Hipotecaria, los cuales establecen, que: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”
Es decir, lo no inscrito no perjudica a tercero, lo no escrito no existe.
Todo este post, viene en relación al último caso sometido a nuestra consideración, en el que existe una clara discordancia entre lo inscrito en el Registro y la realidad.
Como se ha expuesto, las posibilidades de éxito del que no tiene su derecho inscrito frente al que lo tiene, son prácticamente nulas, puesto que la inscripción produce automáticamente el efecto legal de quedar totalmente protegido por el sistema registral.
De este modo, cualquier persona que compre una propiedad y cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, queda protegido y no podrá ser perturbado en su propiedad. Así, si una persona adquiere de quien figura como dueño en el Registro, será mantenido en dicha titularidad, aunque después se anule o resuelva el derecho del primer dueño, siempre que las causas en que se funden dicha acción no constasen en el Registro.
“El mantenimiento de la adquisición a favor del tercero protegido origina una evidente adquisición a non domino, permitida por la ley en aras a la fe pública registral”. DIEZ-PICAZO, L. y GULLON A., Sistema de Derecho Civil.
Por otra parte, si en el Registro no figura inscrito ningún derecho real sobre la finca adquirida, como por ejemplo un usufructo o un derecho de uso y habitación, tampoco hay que tolerar esa limitación en nuestra propiedad.
“Es decir, si en el Registro figura A como propietario, pero ha constituido un usufructo sobre la finca a favor de B, y este no ha inscrito, C, al comprar a A, reuniendo las condiciones del articulo 34, tiene derecho a desconocer el usufructo de B, a no tolerarlo, porque lo no inscrito no le perjudica”. DIEZ-PICAZO, L. y GULLON A., Sistema de Derecho Civil.
“En tal sentido, el articulo 34 tiene su complemento en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. La idea de que el Registro es integro la recoge el artículo 32 (lo no inscrito no existe). La idea de que el Registro es exacto la destaca el artículo 34.” DIEZ- PICAZO, L y GULLON A, A, Sistema de Derecho Civil.
Mira por donde, que todo esto me ha hecho recordar, aquellos calurosos Julios malagueños, que pasaba la mar de entretenida, preparando exámenes.
Gracias Luis Diez-Picazo, Antonio Gullón, y mis profesores Manuel Torres Puentes y Blanca Sillero Crovetto, por esos buenos ratos.
Encarnación R. González Hierrezuelo
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