Es frecuente, sobre todo entre familiares a la hora de heredar un inmueble, que el mismo se inscriba a nombre de los distintos herederos, cada uno en función de la cuota que le corresponda sobre la propiedad, sin que se le adjudique la totalidad del inmueble a uno solo de los herederos, o sin que uno solo de ellos le pague su parte al resto y se quede con todo el inmueble para sí. Esto es así porque, en no pocas ocasiones, la vivienda habitual del difunto es su único bien, de forma que no habrá más para repartir, lo que permitiría adjudicar el inmueble en exclusiva a uno solo de los herederos.
Se genera en estos casos una comunidad de bienes, donde varios propietarios lo son de un mismo inmueble en pro indiviso. El Código Civil regula estas situaciones, disponiendo que ningún propietario podrá usar el bien común de forma que impida el uso a los demás o perjudique al resto de propietarios. Tampoco podrá realizar modificaciones en el inmueble sin el consentimiento del resto.
El criterio legal, hasta ahora, era que en todo caso, el uso individual de una vivienda por uno solo de los copropietarios, sin el consentimiento del resto, no era legítima por ir precisamente contra la naturaleza de la comunidad de bienes.
Dicho criterio se modula con la reciente Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2.015, la cual viene a sentar la siguiente doctrina: “La aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.
Precisa el Tribunal, eso sí, que habrá de estarse a las circunstancias de cada caso concreto, valorándose entre otras cuestiones, las buenas o malas relaciones entre los copropietarios; el posible estado de necesidad de alguno de ellos, que podría tener el inmueble como único lugar en el que puede residir con dignidad; entre otras.
A falta de acuerdo entre las partes, tendrá que ser el Juzgado el que determine la duración de los turnos de aprovechamiento del inmueble, valorando precisamente las circunstancias concurrentes. De este modo, no es lo mismo fijar los turnos en que 3 primos tendrán que compartir una vivienda de un familiar fallecido sin descendencia, que los turnos entre 2 hermanos para explotar un local comercial heredado de su padre
Por otra parte, es un principio general de nuestro Derecho que ninguna persona puede estar obligada a permanecer en un régimen de copropiedad contra su voluntad, de modo que cualquiera de los propietarios puede en cualquier momento ejercitar la acción de división de cosa común. En este caso, se acudiría a los juzgados para que cualquiera de los copropietarios pueda comprar su parte del inmueble al resto, o bien sacarlo a subasta y repartirse el precio obtenido entre proporcionalmente entre todos, siempre que hubiera postores que pujasen.
Para cualquiera de las soluciones y a falta de acuerdo entre las partes, habrá de acudirse a los juzgados, por lo que como siempre, les recomendamos contacten con un abogado de su confianza que analice las circunstancias de su caso concreto y le asesore sobre la viabilidad de su pretensión y la mejor forma de obtener el resultado deseado.
Diego Montosa Ugarte
Abogado
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