Cuando compramos una vivienda, nos encontramos con que hay que hacer frente al desembolso de una serie de gastos e impuestos asociados a la misma, que acabarán incrementando el precio final que hemos de pagar de por ella y de cuya inexistencia muchas veces no tenemos conocimiento, o no se nos informa.
Estos gastos e impuestos suelen venir atribuidos por ley y por defecto, a falta de que en el contrato se prevea otra cosa, a una de las partes, comprador o vendedor, sin perjuicio de lo que estos pudieran pactar al respecto. Hay que tener claro que prima la libertad de pactos, siempre que estos no vayan contra la ley, la moral o el orden público. Por tanto, cuando negociamos la compra entre particulares, o entre profesionales, lo acordado respecto a quien ha de hacerse cargo de cada gasto, tendrá valor de ley entre las partes.
No será así, sin embargo, cuando como particulares negociemos una compra con un profesional o empresa dedicada a la venta de inmuebles, como una constructora, una promotora, o una inmobiliaria. En este caso, nos encontraremos amparados por la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios y por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, que determina que lo pactado solo será válido siempre que no suponga un desequilibrio injustificado entre el profesional y el consumidor, quien goza de niveles de protección superiores.
Ocurría con frecuencia, aunque por fortuna cada vez menos, que las promotoras o constructoras incluían en los contratos de compraventa una cláusula del tipo: “Todos los gastos e impuestos generados como consecuencia del otorgamiento del presente contrato serán a cargo de la parte compradora”. Ello implicaba que, además del resto de gastos, que podrían correspondernos por ley, o no; debían los compradores hacerse cargo del conocido en términos coloquiales como impuesto de “plusvalía”. Este no es otro que un tributo directo de competencia municipal, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana y que se pone de manifiesto como conciencia de la trasmisión de su propiedad. Su sentido es que, quien compró un inmueble urbano y posteriormente lo vendió por un precio superior, ha obtenido un lucro, entre otros factores, a consecuencia del incremento del valor de los terrenos donde se enclava el inmueble, debiendo tributar por dicha ganancia.
La Ley Reguladora de la Haciendas Locales estipula que corresponderá el pago de la plusvalía al vendedor, no obstante y como hemos dicho, lo frecuente era que se incluyesen en los contratos disposiciones que obligasen al comprador a hacer frente al pago. Esta práctica quedó vedada para contratos celebrados con consumidores desde que en 2.006 se introdujo en la Ley de Consumidores y Usuarios el actual art. 89.3.c), que declara abusiva la “estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional”. De este modo, en caso de contratos celebrados a partir de 2.006 y en caso de reclamar, el profesional al que compramos la vivienda deberá reembolsarnos lo abonado en concepto de plusvalía, al ser abusiva la cláusula que se aplicó.
Respecto de contratos celebrados con antelación, existían hasta hace poco dudas, pero estas han sido disipadas con las últimas resoluciones al respecto del Tribunal Supremo, que ha aplicado la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE. A modo de resumen, vienen estas resoluciones a decir que, aunque no existiese antes del año 2.006 el actual art. 89.3.c), en unos términos tan claros, si existía el antiguo art. 10 bis, que prohibía las cláusulas no negociadas que generen un desequilibrio importante en derechos y obligaciones del contrato en perjuicio del consumidor; y que precisamente la cláusula que obliga al comprador a cargar con los impuestos que ha de pagar el vendedor genera un importante desequilibrio, por cuanto no hay negociación posible si queremos adquirir la vivienda en cuestión, estamos ante una situación de “lo tomas o lo dejas”.
En definitiva, por esta y otras tantas razones, desde aquí le recomendamos que ahorre dinero y disgustos y no realice una operación tan trascendente como comprar una vivienda sin asesorarse previamente con su abogado.
Diego Montosa Ugarte Abogado
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