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CLAUSULA SUELO. Pasos previos antes de demandar.

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Para abordar el tema de las clausulas suelo, empezaremos con una definición sencilla de las mismas, pudiendo decirse que son: “Aquellas clausulas incluidas en los préstamos hipotecarios que hace que, por mucho que baje el Euribor, la cuota del préstamo hipotecario no baja de un determinado umbral”.

La manera más fácil de comprobar si la  hipoteca tiene clausula suelo y sin duda, la que más nota su economía, será constatar que  mes a mes, lo que tiene que  pagar por la hipoteca no baja, con independencia de lo que baje el Euribor (de referencia en la mayoría de las hipotecas). Y ello porque, al tener esta clausula en la hipoteca, ya puede el  Euribor estar por los “suelos”, que lo que hay que pagar es lo mismo, notando  mes a mes como el recibo sigue igual y ello debido a la existencia de la citada clausula.

La otra forma, de averiguarlo,  es a través de la lectura de la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Pero ojo, en esa escritura no van a encontrar frases del tipo: “Tiene una clausula suelo de 4,25%, y por mucho que baje el Euribor, lo que paga mes a mes, por su hipoteca no bajara”.

Por el contrario, los bancos, siguiendo con su política de transparencia, insertan frases como estas: “No obstante lo anterior, se establece que en las revisiones el tipo de interés nominal aplicable no será  inferior al 4,230% nominal anual”.

En el ejemplo anterior, transcrito de una escritura de hipoteca real, esta expresión se encuentra inserta  en la clausula que se ocupa de los intereses ordinarios, con lo que tras revisar la escritura hipotecaria, hay que centrarse en el folio que contenga el  titulo de intereses ordinarios y una vez allí, dentro de las varias páginas  por delante y por detrás que normalmente ocupa el texto, hay que buscar el enunciado  del tipo expuesto.

Una vez determinado que la hipoteca tiene clausula suelo, paso a comentar unos pasos que hay que seguir antes de empezar con la vía judicial.

Nota: En un principio, la reclamación extrajudicial que apunto,  antes de que las clausulas suelo fueran famosa y no existieran resoluciones del Tribunal Supremo, ni del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, eran reclamaciones que  solían caer en saco roto. Últimamente la tendencia está cambiando, y existen serias posibilidades que la reclamación previa sea estimada y nos ahorremos el procedimiento judicial.
CLAUSULA SUELO

 

Lo primero que hay que hacer, es dirigirnos al Servicio de Atención al cliente o  al Defensor del cliente  de la entidad en la que hemos concertado la hipoteca.

Por  Orden ministerial de 11 de Marzo de 2004, todas las entidades de crédito están obligadas a tener un Servicio de Atención al Cliente, al que hay que acudir con carácter previo para poder presentar reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Este servicio de Atención al cliente tiene un plazo de 2 meses para contestar.

Si este Servicio de Atención al Cliente, no contesta en el citado plazo, o contesta de forma negativa, podremos reclamar ante el Banco de España.  Es decir, para acudir al Banco de España, es preciso haber reclamado primero al Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente de nuestro banco, justificando al Banco de España, que han pasado dos meses sin contestación o que la contestación ha sido negativa. El banco de España, por su parte, tiene un plazo de 4 meses para contestar.

Desde un punto de vista práctico, y con el bagaje que da el ejercicio profesional diario, aconsejaríamos:

1.- Que, INTERPUSIERA reclamación en Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente de nuestra entidad.

2.-Que NO la presente ante el Banco de España.

Consideramos necesaria, la reclamación en el Servicio de Atención al Cliente, porque si la respuesta es positiva, mejor que mejor, ya tenemos arreglado el problema.

Si la  respuesta es negativa o no nos contestan, en el momento de iniciar el procedimiento judicial. Con la reclamación interpuesta en el Servicio de Atención al Cliente o en el Defensor del Cliente, acreditaremos que antes de iniciar la vía judicial, hemos hecho todos los intentos posibles para solucionar el problema de manera no contenciosa. La reclamación que formule el cliente a fin de exigir el cese o inaplicación de la clausula suelo, es importante porque en el caso de que nuestro respectivo Banco se allane a la demanda, (es decir, que una vez interpuesta por el cliente la demanda ante los tribunales de Justicia, cuando le den traslado al banco, este se conforme, y no quiera seguir con el procedimiento judicial), si constase la reclamación previa ante el Servicio de Atención al Cliente o en el Defensor Judicial,  corremos el riesgo que no haya condena en costas y, por consiguiente, el Banco no tendrá que pagar los honorarios del Abogado y Procurador del Cliente.

Todos los detalles tienen que ser cuidados, porque se podría dar la paradójica situación de que, después de haber estado el cliente personándose en las oficinas del Banco, por ejemplo, casi a diario y durante un mes, requiriendo verbalmente a la entidad para que no le apliquen la clausula suelo, si no formula la reclamación por escrito, no habrá prueba de esas reclamaciones previas y como he expuesto, puede acarrear la no condena en costas del banco demandado en caso de allanamiento, con lo cual con el simple requerimiento por escrito, por lo menos, salvamos el sobresalto.

En lo que respecta a la reclamación ante el Banco de España, estimamos que no es necesaria, ya que el Banco de España tiene 4 meses para responder pero, en la práctica,  no están contestando en ese plazo, salvo contadas excepciones. Por otra parte, la contestación del Banco de España no es vinculante, es decir, que después de haber esperado 6 meses (2 por la reclamación al Servicio de Atención al cliente y 4 esperando que conteste el Banco de España), resulta que si el Banco de España no contesta o, en el mejor de los casos, contesta de un modo favorable a nuestras pretensiones, la entidad bancaria no tiene por que aceptar la resolución. De este modo, lo único que tendremos es un informe que, aunque es cierto que puede ayudar a defendernos, dado lo avanzado que el tema de las clausulas suelo esta jurisprudencialmente, no merece la pena tal espera.

Como conclusión podríamos manifestar: Una vez constatada la existencia de una clausula suelo en la escritura de hipoteca, antes de iniciar la vía judicial, debemos interponer reclamación solicitando la inaplicación o cese  de la clausula suelo, solicitando, asimismo la devolución de lo indebidamente cobrado, ante el Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente.

En los próximos días, me ocupare del contenido esencial del modelo que hay que presentar  al Servicio de atención al cliente.

 

 

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