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Seguros vinculados a hipotecas: ¿Son obligatorios? ¿Son legales? ¿Merecen la pena?

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No encontramos en nuestra práctica diaria, cuando revisamos las escrituras de las hipotecas y otros préstamos de nuestros clientes, con que muchos de ellos no solo contrataron con el Banco en su día el préstamo en cuestión. En el paquete de “sacarse una hipoteca”, como extra, suelen incluirse uno o varios contratos de seguro, normalmente firmados el mismo día que el préstamo, o en los días inmediatamente anteriores y posteriores. 

La compañía que nos vende estos seguros no es el propio Banco, ya que no esta habilitado para ello, de la misma forma que una aseguradora no puede concedernos un préstamo. Pese a ello, el nombre y el accionariado de ambas empresas, la que nos da el dinero y la que nos asegura la casa, puede parecerse llamativamente. Poniendo un ejemplo con nombres ficticios, contratamos una hipoteca con el Banco Fresh Money S. A., y el mismo día firmamos un seguro de vida de la aseguradora Banco Fresh Money Seguros S. A. U. En muchas casos, esta compañía aseguradora es una sociedad anónima, cuyo único o mayoritario accionista es el propio Banco. También puede ser que el nombre de la aseguradora no tenga nada que ver con el del Banco, pero en cualquier caso, si una entidad financiera se esfuerza en vendernos un seguro de una tercera compañía se deberá, por pura lógica, a que entre ambas existen intereses comerciales, del tipo que sea.

Lo realmente importante y lo que conviene destacar es que, contrariamente a lo que nos dicen los bancarios en la sucursal cuando estamos contratando el préstamo, no es obligatorio contratar ningún tipo de seguro para que se apruebe la concesión del préstamo. Y, en la mayoría de los casos, no nos va a compensar la rebaja en el tipo de interés que nos ofrecen de contratar sus seguros, ya que el precio de estos excederá con creces esa rebaja.

Y sí, todos hemos oido alguna vez que el seguro contra incendios si que es obligatorio, que eso es por Ley. Pero lo cierto es que esta regla contenida en la normativa hipotecaria (1), no es aplicable a los clientes (salvo, claro está, porque se obligan por contrato con el Banco a tener seguro contra incendios), sino solo a aquellas entidades financieras que quieran operar en el mercado hipotecario emitiendo bonos o cédulas. Es decir, si el Banco quiere coger nuestra hipoteca y negociar con ella con terceras empresas, en un mercado distinto del que nos movemos los consumidores y que se nos escapa, en ese caso la normativa estipula que la vivienda hipotecada tendrá que tener un seguro de daños que responda por el valor de tasación, debiendo además ser el Banco beneficiario de dicho seguro, aunque lo contrate el cliente sobre su vivienda. Lo mismo ocurre con la conocida prohibición de prestar menos del 80 % del valor de tasación. Se trata, como en el caso anterior, de un requisito que la normativa hipotecaria impone a las entidades financieras para emitir títulos en el mercado hipotecario, esto es, nuevamente, coger nuestras hipotecas y trocearlas o hacer paquetes con ellas para negociar y obtener beneficio con terceras empresas del sector financiero, pero en absoluto es algo impuesto para todos los casos y “por Ley”.

Si bien es cierto que, en principio, los Bancos son libres en base a sus criterios de “riesgos” de concedernos o no la financiación, o de dejarnos el dinero más barato o más caro, también lo es que existen una gran cantidad de Bancos a los que podemos acudir para comparar las condiciones que todos ellos nos ofertan y poder escoger la más conveniente. En esta como en otras tantas cuestiones que tocan a los consumidores, la información y la posibilidad de comparar ofertas que nos hagan las distintas entidades, será nuestro único punto fuerte en la negociación y el que podrá ahorrarnos una cantidad importante de dinero a lo largo de los años.

Según publicaba elEconomista.es, a partir de datos del comparador web kelisto.com, (https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/8841888/01/18/Adios-a-los-seguros-vinculados-a-las-hipotecas-con-la-nueva-ley.html), el dejar contratar los productos vinculados que nos ofrecen al contratar una hipoteca, puede suponer que paguemos una media de 700 € más al año en intereses del préstamo. Estos productos vinculados no solo incluyen los seguros, también los planes de pensiones, la domiciliación de nómina, uso mínimo de tarjeta de crédito, etcétera. En muchas ocasiones, estos productos forman paquetes, de forma que por ejemplo, de nada nos servirá domiciliar la nómina y tener con ellos la tarjeta de crédito si no contratamos también el seguro de hogar de su empresa amiga, porque en caso contrario no tendremos el paquete completo que permite la bonificación. De la misma forma, puede que cada seguro nos rebaje, por poner, un 0,5 % de tipo de interés, pero la máxima rebaja permitida sea de un 1,0 %. En este caso último caso, lo mismo nos dará a efectos de la rebaja en lo que pagamos por el préstamo, tener 2 que 10 seguros contratados con la aseguradora amiga del Banco.

La primera pregunta que debemos realizarnos es si realmente queremos ese seguro, que se nos ofrece o se nos impone para acceder al préstamo. Pongamos por caso un seguro de vida, de salud, o de hogar. ¿Lo queremos? ¿Lo necesitamos? ¿No tenemos otro seguro qué vale para lo mismo contratado? Si la respuesta es que no vemos para que podemos querer o necesitar dichos seguros, lo mejor es no contratarlos o darlos de baja a la primera que podamos, ya que generalmente la suma de sus primas superará esos 700 de rebaja media de la hipoteca al año. En caso de que nos interese tener dichos seguros en vigor, la pregunta es si nos sale rentable tenerlos con la aseguradora “amiga” del Banco, o  bien si nos saldría mejor tenerlos con una aseguradora de nuestra elección. En este caso, lo mejor será dirigirse a un corredor de seguros independiente, ya que muy probablemente pueda conseguirnos los mismos seguros más baratos, con iguales o mejores coberturas y de forma que nos siga compensando la subida de la hipoteca.

De cualquier forma, ya hayamos contratado la hipoteca hace años, ya nos dispongamos a contratarla ahora, es fundamental contar con un abogado experto en la materia que, analizando nuestro caso concreto, nos asesore sobre la mejor opción para nosotros. En nuestra práctica profesional nos hemos encontrado de todo. Desde personas que ni siquiera saben que contrataron un seguro en su día, hasta otras que sí que lo saben, pero creían que era obligatoria su contratación; pasando por aquellas a las que se les dijo que les saldría el préstamo más barato con los seguros cuando ni siquiera estaba previsto en el contrato la bonificación por tenerlos; e, incluso, aquellos a los que el Banco les dejo dinero, dentro del préstamo hipotecario, para aparte de comprar su casa, comprarle a su empresa amiga los seguros que les habían dicho eran obligatorios.

Por supuesto, también hay casos en que los seguros son convenientes y suponen una rebaja razonable y competitiva de lo que pagamos por el dinero que nos prestan. De ahí la importancia de que alguien independiente nos asesore y nos haga ver cuál es nuestro caso y  cuáles son nuestras opciones.

  1. Art. 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo; y art. 10.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril.
Diego Montosa Ugarte
Abogado 

 

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