En muchas operaciones inmobiliarias, el comprador entrega una cantidad en concepto de señal o reserva sin haber verificado previamente la situación jurídica y urbanística del inmueble.
Aunque se trata de una práctica habitual, puede implicar riesgos relevantes si no se adoptan las precauciones adecuadas.
Recientemente analizamos un caso en el que, tras el pago de la señal, comenzaron a detectarse diversas incidencias.
La vivienda incluía piscina y construcciones auxiliares que, aparentemente, formaban parte del conjunto. Sin embargo, dichas edificaciones no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad ni coincidían con la información catastral.
Además, la finca estaba gravada con una hipoteca y existía un procedimiento de ejecución en curso. A ello se sumaban posibles infracciones urbanísticas no regularizadas.
El elemento determinante no fue solo la existencia de estas incidencias, sino el momento en que se conocieron: una vez entregada la señal y firmado un documento que no preveía mecanismos claros de desistimiento.
Verificación previa: una fase esencial
Antes de entregar cualquier cantidad en una compraventa inmobiliaria, resulta recomendable comprobar:
La situación registral del inmueble y la existencia de cargas
La concordancia entre Catastro, Registro y realidad física
La situación urbanística de las construcciones
La posible existencia de procedimientos administrativos o judiciales
La falta de estas comprobaciones desplaza el riesgo directamente al comprador.
La importancia del contrato de reserva o arras
Cuando no es posible realizar una verificación completa antes de la firma, el contrato debe recoger expresamente que la operación queda condicionada al resultado de dichas comprobaciones.
En caso contrario, el comprador puede verse obligado a continuar con la operación o perder la cantidad entregada.
Regularización: no siempre viable
Algunas incidencias pueden subsanarse, pero no siempre de forma inmediata ni garantizada.
La regularización puede implicar costes, plazos prolongados o incluso limitaciones en el uso del inmueble.
Conclusión
La entrega de una señal no es un simple trámite comercial, sino una decisión con efectos jurídicos relevantes.
Contar con asesoramiento previo o estructurar correctamente el contrato permite reducir riesgos y evitar consecuencias económicas desfavorables.
