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CRISIS CORONAVIRUS. AYUDAS A LOS LOCALES DE NEGOCIO. ¿REALMENTE SON UNA AYUDA?

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Como apuntaba en la entrada anterior, la regulación de medidas y ayudas para los alquileres de locales de negocio, era necesaria para evitar que se dejaran abandonados a  Pymes y autónomos, verdaderos artífices del tejido empresarial y productivo de España.

La esperada regulación de los arrendamientos de uso distinto a viviendas,  llega de la mano del RDLey 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Sin perjuicio,  del análisis de estas medidas, adelantar que a excepción de los contratos de arrendamientos, en que el arrendador es un gran tenedor, para el resto de los arrendamientos, aquellos cuyos propietarios son pequeños tenedores , y que se calcula que constituyen el 70% del mercado español del alquiler, el nuevo RD Ley, no soluciona nada.

ANÁLISIS DE LAS MEDIDAS

El RD Ley de nuevo, distingue entre los contratos de alquiler con arrendadores grandes tenedores y empresas o entidades públicas y arrendadores particulares.

ARRENDADORES GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS.

Se entiende por gran tenedor, la persona física o jurídica que posea más de 10 viviendas, sin contabilizar garajes y trasteros o con una superficie construida de más de 1.500 m2.

En este caso, la medida que se propone es una moratoria obligatoria, para las empresas, entidades públicas, y grandes tenedores, si los arrendatarios cumplen con los requisitos.

La moratoria se aplica automáticamente,  durante  el tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de cuatro meses. La renta se aplaza, sin penalización ni intereses. Posteriormente, el alquiler se fracciona en el plazo de dos años, siempre dentro de la vigencia del contrato.

Por lo que, los arrendatarios que reúnan los requisitos, en el plazo de un mes podrán solicitar la moratoria, si no hubiera alcanzado un acuerdo previo de moratoria o de reducción de renta, y el arrendador,  tendrá que aceptarla obligatoriamente.

ARRENDADORES PARTICULARES.

En este supuesto, se contempla, la posibilidad del aplazamiento de la renta, siempre que no se haya acordado antes un aplazamiento o rebaja de rentas por las partes, con carácter voluntario y la posibilidad de disponer libremente de la fianza, para el pago total o parcial de las rentas.

El arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Estas medidas no son obligatorias, y el arrendador, podrá aceptarlas o no.

REQUISITOS DE LOS ARRENDATARIOS.

Los autónomos y pymes deberán cumplir una serie de requisitos, para acogerse,  a estas medidas.

AUTÓNOMOS
  • Los autónomos, tienen que estar afiliados y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, 14 de marzo, en el Régimen de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos, Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma. Si la actividad no ha sido suspendida deberá acreditar la reducción en un 75 % de la facturación en relación con la media del trimestre correspondiente al año 2019.
PYMES
  • Las pymes no pueden superar un activo de cuatro millones de euros, el importe neto de su cifra anual de negocios no pueden superar los ocho millones de euros y el número medio de trabajadores no puede superar cincuenta.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma, o por órdenes de las Autoridades competentes. Si la actividad no ha sido suspendida deberá acreditar la reducción en un 75% de la facturación.
CONCLUSIÓN

Como se ha expuesto, la moratoria solo es obligatoria para los grandes tenedores, por lo que, la mayoría de los alquileres, que son el resto, prácticamente se queda sin regulación.

En líneas generales, la solución  se deja  a la voluntad de las partes, por lo que el pequeño propietario, puede aceptar o no, el aplazamiento y la disposición de la fianza.

Si no la acepta, y se produce el impago, queda perfectamente legitimado para iniciar la acción de desahucio, por falta de pago de la renta, puesto que el pequeño propietario también puede estar en una situación económica acuciante.

Si opta por la demanda judicial, eso ya es harina de otro costal, ya que entrara en una administración de justicia colapsada desde tiempos inmemoriales, a la que se le añade el previsible aumento demandas, como consecuencia de los devastadores efectos producidos por el COVID-19. Por lo que si en tiempos normales, una demanda de desahucio tardaba en resolverse una media de  9 o 10 meses, cuando no más, no es difícil imaginar el panorama de estancamiento judicial al que nos enfrentamos.

Durante ese tiempo el propietario, seguirá sin cobrar las rentas y al final de la litis, se lanzara al inquilino, pero muy difícilmente podrá conseguir que se le abone la renta, puesto qué autónomo o pyme, va a dejar de perder su negocio, si realmente puede pagar.

Respecto, a la regulación de la  fianza, el RD Ley 15/202, se olvida que dicho importe que equivale a dos mensualidades de renta, debe de ingresarse en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente donde se encuentre ubicado el inmueble alquilado. Todas las  Comunidades Autónomas, lo exigen,  excepto Navarra y Asturias, con lo cual, no se puede disponer libremente de la fianza, como parece apuntar el RD Ley, por lo que la Comunidades Autónomas, deberán articular el mecanismo con el que liberar las fianzas depositadas

Desde mi punto de vista, y como en realidad, no se ha articulado ninguna ayuda o medida realmente efectiva, basándose lo adoptado en el principio de la autonomía de las partes y en la libertad de pactos, echo en falta, una medida similar a la adoptada para los alquileres de las viviendas habituales, que no es otra, que los Créditos con garantía del Estado, para el caso de que el propietario no acepte la moratoria del pago de la renta, o no llegue a ningún acuerdo sobre la forma de hacer efectivo el abono de la renta, el inquilino podrá acceder a los créditos sin intereses y comisiones, gestionados por los bancos, y con total cobertura del Estado.

Evidentemente, las ayudas solo podrán ser dedicada al pago de la renta.

Aunque, con los créditos con garantía del Estado, solo se estaría  comprando tiempo, este tiempo, tal vez es necesario, hasta que se reanude la actividad económica, y podría servir para la continuidad del autónomo y de las pymes y a su vez, supondría que el pequeño arrendador, que  puede estar en la misma o peor situación que sus inquilinos, también pueda sobrevivir, y entre todos, remontar la economía, una vez se acaben las restricciones.

Por lo que llegados a este punto, en mi opinión personal y a falta de una regulación expresa, no queda otra que negociar  y confiar en la buena voluntad de las partes para llegar  a un acuerdo, lo menos malo posible para ambos y afrontar, en cierto modo, la situación de crisis.

Encarnación R. González Hierrezuelo.

Abogado.

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