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¿Cómo solicitar la moratoria de deuda hipotecaria?

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Han pasado ya varias desde la aprobación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Entre otras medias relevantes, se contempla en el mismo una moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual.

La regulación que se hace de la misma no es exhaustiva, dejando muchos aspectos de gran importancia sin determinar. Por ejemplo, ¿qué duración tendrá esta moratoria?. Nos parece una cuestión clave sobre la que, no obstante, esta normativa de urgencia no hace mención alguna. Se hace precisa una regulación más concreta sobre este y otros aspectos importantes de la medida, ya que de otra forma supondrá una nueva e importante fuente de conflictos entre la banca y los ciudadanos que necesiten acogerse a moratoria.

Entendemos que, más pronto que tarde, el Gobierno deberá pronunciarse al respecto nuevamente concretando los aspectos dudosos. Aun así y entre tanto, desde Initia Abogados tratamos de responder a las principales cuestiones que plantea la medida en los interesados.

¿Cuáles son los requisitos para acogerse a la moratoria?

Podrán acogerse aquellos deudores de préstamos hipotecarios obtenidos para adquirir su vivienda habitual de forma previa a la entrada en vigor del Real Decreto-ley, esto es, el 17 de marzo. También podrán hacerlo los avalistas y fiadores de estos préstamos, si avalaron con su propia vivienda habitual, pudiendo también exigir que se reclamen en primer lugar al deudor principal, aunque hubiesen renunciado a ello por contrato.

Únicamente podrán hacerlo aquellos deudores y avalistas que se encuentre en “supuestos de vulnerabilidad”, según reza la propia norma.

¿Quién se considera en situación de vulnerabilidad?

Se entenderá que se encuentra en un “supuesto de vulnerabilidad” aquellos deudores que cumplan alguno de los siguientes requisitos

  1. Aquellos deudores que pasen a estar en situación de desempleo o, si son profesionales o empresarios, que sufran una pérdida sustancial de ingresos o caída en ventas.
  1. Los que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere en el mes antes a solicitar la moratoria: 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Se incrementara el límite en 0,1 por cada hijo a cargo, o 0,15 por hijo en familias monoparentales. Se incrementará otro 0,1 por mayores de 65 a cargo. Si algún miembro tiene discapacidad mayor al 33 %, es dependiente o incapacitado permanente, el límite será 4 veces el IPREM más el plus por hijos o mayores. El límite será de 5 veces el IPREM si el propio deudor tiene discapacidad metal superior al 33 % o física superior al 65 %.
  1. Aquellos a los que la cuota de la hipoteca, más gastos y suministros básicos supere o iguale el 35 % de los ingresos netos del conjunto de la familia.
  1. Los que, debido a la emergencia sanitaria, su unidad familiar haya sufrido una alteración económica significativa en términos de acceso a la vivienda, esto es: que el esfuerzo que supone la carga de la hipoteca se haya multiplicado por 1,3 o que se haya dado una caída sustancial en las ventas siempre que esta sea superior al 40 %, en el caso de los profesionales.

Como vemos, salvo para aquellas personas que se queden en paro, o autónomos que cesan su actividad, no será demasiado fácil para las familias hacer los cálculos necesarios para saber si pueden acogerse a la medida o no.

Igualmente, el concepto de unidad familiar parece confuso e incluso injusto. Por ejemplo, se tienen en cuenta para el cómputo de los ingresos de la unidad familiar las parejas de hecho inscritas, pero no las no inscritas salvo que estén empadronadas en la vivienda.

¿Cómo se acreditará ante el Banco que se tiene derecho a la moratoria?

  • Si hablamos de una situación de desempleo, certificado expedido por el SEPE donde conste la cantidad mensual recibida y el concepto.
  • En caso de cese de autónomos, certificado de la AEAT donde conste el cese de actividad.
  • Si hablamos de caída de las ventas o volumen de negocio, sería necesario aportar la contabilidad junto con un informe económico que avale esa caída actual o esperada.
  • Para demostrar el nº de personas que residen en la vivienda y sus circunstancias económicas, habrá que presentar documentos como el libro de familia, el certificado de empadronamiento colectivo, la declaración de discapacidad si el caso…)
  • Para demostrar los bienes que tiene en propiedad la familia que solicita la medida, por si por ejemplo estuviesen desempleados pero tuviesen varios inmuebles a su nombre habrá que aportar una nota simple del servicio de indices del registro de la propiedad respecto de todos los miembros de la unidad familiar, así como copia de las escrituras de compra e hipoteca-
  • Por último, una declaración responsable de cumplimiento de los requisitos exigidos.

En nuestra opinión, se pide a la gente una cantidad excesiva de documentación a la que difícilmente podrán acceder en la situación de confinamiento en la que nos encontramos, salvo que cuente con firma electrónica, que como sabemos aun no es lo común entre los ciudadanos, menos entre los colectivos supuestamente vulnerables.

¿Cuál es el plazo de solicitud?

La norma otorga hasta 15 de días tras la finalización del estado de alarma para solicitar al Banco la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, presentando toda la documentación. Aunque no se dice durante que plazo se aplicará la moratoria, esto nos da a entender que será durante más tiempo del que dure el estado de alarma, dado que se pueden realizar las solicitudes a posteriori.

Lo que tampoco aclara es si la aplicación será retroactiva. Es decir, ¿qué ocurrirá con aquellos que no puedan pagar la cuota de abril, pero no puedan aun presentar la solicitud por no poder acceder a la documentación necesaria, o por estar confinados?

¿Cuál es el plazo de respuesta?

Una vez hecha la solicitud, deberá implementarse por el Banco en el plazo de 15 días. La aplicación deberá ser en principio automática siempre que de la documentación al menos parezca que se cumplen los requisitos. Sin perjuicio de que pueda revisarse posteriormente y pedirse responsabilidades a quien no los cumplía.

¿Cuáles serán los efectos?

La deuda queda suspendida sin recargo ni penalización alguno. Una vez más, seguimos sin saber cuanto durará este plazo de suspensión. Salvo que se aclare la cuestión con nueva normativa, parece ser que eso quedará al arbitrio del Banco.

¿Qué ocurrirá en caso de solicitarlo sin darse los requisitos?

En caso de que se aplique la moratoria a personas que no cumplían las circunstancias y el Banco pudiera demostrar, podrá exigir el pago de las cuotas suspendidas. También exigirá intereses de demora, así como reclamar cualquier otro perjuicio que le haya supuesto la moratoria.  A efectos prácticos, entendemos que solo se podrían exigir las cuotas atrasadas con sus intereses. 

 

En nuestra opinión, la normativa es poco clara. Esto beneficiará a la entidades financieras que tendrán más margen de maniobra para su aplicación. Igualmente nos parece excesiva la documentación que se pide en algunos casos. También complicados de entender por enrevesados algunos de los requisitos para esta moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual. En cualquier caso, es el material con el que tenemos que trabajar por el momento.

Desde Initia Abogados estamos a vuestra disposición para ayudaros con los trámites necesarios ante el Banco. Lucharemos porque podáis obtener la moratoria en caso de que lo necesitéis siempre que se cumplan los requisitos.

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